Kommentare zum BGB

Dies stellt keine Rechtsberatung da, sondern ist die individuelle Auffassung des Verfassers!
Betroffenen wird grundsätzlich geraten sich frühzeititg rechtlich beraten zu lassen.

§ 463
Voraussetzungen der Ausübung

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Kommentar: Dies hat zur Folge, dass meistens erst Wochen nach dem notarielen Vertrag die LIG ihr Vorkaufsrecht ankündigt. In der Regel hat man als Verkäufer feste Pläne bezüglich einer neuen Immobilie, Umzügen und ggf. neuen Arbeitsplätzen. Da der Vorgang der LIG in der Regel 2 Monate dauert (auch wenn sie wirklich bemüht sind zügig zu arbeiten.) enstehen Verzüge bei den Zahlungseingängen was immense Auswirkungen z.B. auf neue Finanzierungen und Erwerb haben kann.

§ 464
Ausübung des Vorkaufsrechts

(1) 1Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten.
2Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Kommentar: zu (2) In der Regel hat man mit dem Käufer “ein Paket geschnürt”. In meinem Fall am Allermöher Deich 95 zum Beispiel, dass der Käufer das Gebäude grundlegend saniert und fit macht für das nächste Jahrhundert und ich ggf. weiterhin als Mieter hier wohnen bleibe. Dafür hat es einen ordentlichen Abschlag vom Verkaufspreis gegeben. Nach 30 Jahren in diesem Haus ist es mir wichtig, dass es erhalten bleibt, weshalb ich mich auch gerne in dieser Form an der Sanierung beteilige.
Dieser Paragraph sagt nun Zitat: „… unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.“ Zitat Ende, also bleibt es im besten Fall beim Preis, während die Leistungen nicht erbracht werden. Es ist also sehr sinnvoll alle Leistungen auch in den Kaufvertrag zu schreiben, damit die LIG diese entweder leisten muss, oder die Kosten erstattet!  

§ 465
Unwirksame Vereinbarungen

Eine Vereinbarung des Verpflichteten mit dem Dritten, durch welche der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verpflichteten für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, ist dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam.

Kommentar: In Kaufverträgen steht eigentlich immer soetwas wie “…frei von Lasten und Vorkaufsrechten Dritter”. Kann das nicht eingehalten werden, kommt der Vertrag nicht zustande, bzw. hat der Käufer das Recht zurückzutreten. Das würde aber auch bedeuten, dass es gar keinen Vertrag mehr gibt für den man das Vorkaufsrecht ausüben kann.

§ 466
Nebenleistungen

1Hat sich der Dritte in dem Vertrag zu einer Nebenleistung verpflichtet, die der Vorkaufsberechtigte zu bewirken außerstande ist, so hat der Vorkaufsberechtigte statt der Nebenleistung ihren Wert zu entrichten. 2Lässt sich die Nebenleistung nicht in Geld schätzen, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen; die Vereinbarung der Nebenleistung kommt jedoch nicht in Betracht, wenn der Vertrag mit dem Dritten auch ohne sie geschlossen sein würde.

Kommentar: zu (1) Es ist also extrem wichtig alle Leistungen die der Käufer erbringen will auch im Vertrag zu fixieren. Leider ist die Sanierungsabsicht des Allermöher Deich 95 nicht im Kaufvertrag dokumentiert, so dass der Vorkäufer deren Kosten im Rahmen einer Preisredktion nicht akzeptieren wird.
zu (2) Ein ganz wichtiger Punkt! Wenn hier z.B. vereinbart wurde, dass der Käufer den Verkäufer solange er in seiner Wohnung bleibt pflegt, schließt sich dadurch das Vorkaufsrecht aus.

§ 467
Gesamtpreis

1Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten.
2Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

Bemerkung: Hier steht, dass der Vorkäufer auch anteilig Kaufen kann, wenn es nicht zum Nachteil wird. Was ein Nachteil ist steht hier nicht.

§ 469
Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist

(1) 1Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. 2Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) 1Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. 2Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

§ 471
Verkauf bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.

Hier steht, dass der Käufer eines Hauses aus einer Zwangsvollstreckung eine unverkäufliche Immobilie erwirbt. Warum sollte der Kaufen? Klar wenn man im 2ten Termin bei 40% des Verkehrswertes ist, dann ist es lohnend die langsam verrottende Immobilie noch ein paar Jahre zu vermieten und dann sammt Entschädigung abzuschreiben.